6月23日，重慶首個(gè)國企批量收購商品房用作租賃住房項(xiàng)目投入使用，地理位置、房租價(jià)格均具優(yōu)勢，主要面向城市新市民、青年人等群體。作為保障性租賃住房中的“新產(chǎn)品”，市場效果怎樣？運(yùn)營模式怎樣？

國家層面從2023年1月份在8個(gè)城市試點(diǎn)，到2024年5月份在全國層面推進(jìn)，再到6月20日，住建部要求在全國縣級城市推進(jìn)，國企收購商品房用作保障性住房，未來會(huì)帶來哪些變化和影響？

重慶首個(gè)批量收購商品房轉(zhuǎn)作的租賃住房項(xiàng)目，什么樣？

6月23日，重慶市首個(gè)由國企批量收購商品房用作租賃住房的項(xiàng)目投入使用。

首批房源95套，面積35平方米上下，每月租金1500元左右，家具家電基本齊全，可拎包入住……目前出租率已超60%。

重慶首個(gè)項(xiàng)目背后都有哪些考量？

重慶大學(xué)副校長 劉貴文：重慶是按照“一點(diǎn)四區(qū)”的思路，“一點(diǎn)”就是在軌道站點(diǎn)旁邊，“四區(qū)”是在工業(yè)園區(qū)、商業(yè)區(qū)、學(xué)區(qū)和醫(yī)院周邊公共服務(wù)的覆蓋區(qū)域內(nèi)去選擇這些房源，這樣可以極大降低新市民、青年人租房的交通成本。

另外這一批租戶也非?？粗厣钆涮椎娜嫘?，所以選擇這樣的位置是非常關(guān)鍵的。另外這一次推出的房源，租賃價(jià)格確實(shí)也是按照在充分考慮保障的特質(zhì)情況下，比市場的價(jià)格略微低一些，所以按照區(qū)位優(yōu)、價(jià)格優(yōu)、配套優(yōu)的思路，取得了很好的效果。

收購過程中有哪些困難？

重慶大學(xué)副校長 劉貴文：提供出租的房屋面積，一定要考慮供需雙方的適配。對于新青年和新市民來說，他們需要的面積確實(shí)不是太大，所以可能需要把一些比較大面積的房屋來進(jìn)行改造，這個(gè)是非常容易實(shí)現(xiàn)的。

①最重要的一個(gè)難點(diǎn)，是在做之前對市場的實(shí)際情況，即到底需求什么樣的產(chǎn)品、需要什么位置的產(chǎn)品、需要什么服務(wù)的產(chǎn)品，要做長時(shí)間仔細(xì)調(diào)研。

②在需求明確的基礎(chǔ)上廣泛征集房源，從中篩選出適配的房源，這也是需要花費(fèi)時(shí)間和精力的。

③在這兩個(gè)選擇之后，要按照市場化的原則，和原有的開發(fā)商來進(jìn)行磋商，以達(dá)到價(jià)格相對比較優(yōu)惠，同時(shí)也能幫助市場消化一些存量房的目的。這幾個(gè)方面走下來積累經(jīng)驗(yàn)之后，這些困難也會(huì)越來越少。

承擔(dān)任務(wù)的國企如何實(shí)現(xiàn)很好運(yùn)營？

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任 吳璟：①收購商品房的地方國企，可以在運(yùn)營過程中引入市場中已有的、有比較豐富經(jīng)驗(yàn)的、對長租公寓進(jìn)行運(yùn)營管理的企業(yè)。對于很多特別是之前沒有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的地方國企來說，能夠來確保提高運(yùn)營效率。

②我們也可以想一想，是不是一定需要長期，也就是地方國企現(xiàn)在收儲(chǔ)了這些房源，承擔(dān)了這樣的責(zé)任之后，是不是在條件具備的情況下也是可以退出的。也就是我們要更開明地看待這個(gè)問題，不是說地方國企現(xiàn)在收購了，未來30年甚至70年，都要持續(xù)運(yùn)營，我們要允許它來做適當(dāng)?shù)耐顺觥?/p>

國企收購商品房用作保障性租賃住房，如何實(shí)現(xiàn)長期運(yùn)營？

重慶大學(xué)副校長 劉貴文：對于運(yùn)營的企業(yè)來說，

①管理一定要精細(xì)化。運(yùn)營考驗(yàn)的是長期的經(jīng)營管理的功夫，不是原來的高周轉(zhuǎn)模式賺快錢，所以要精細(xì)化，要有耐心。

②運(yùn)營的隊(duì)伍一定要迅速專業(yè)化。房屋經(jīng)營管理隊(duì)伍的專業(yè)技術(shù)水平和管理水平還是需要提升的，現(xiàn)在試水之后不斷累積經(jīng)驗(yàn)，讓隊(duì)伍越來越專業(yè)化，很關(guān)鍵。

③相關(guān)的政策配套和扶持也要跟上。通過這樣一個(gè)試點(diǎn)，無論是在政府稅費(fèi)方面的減免，還是金融機(jī)構(gòu)提供的金融產(chǎn)品的支持上，都會(huì)逐步有一個(gè)樣本的效應(yīng)。

這樣三個(gè)方面一起努力，會(huì)讓模式和趨勢得到可持續(xù)發(fā)展。

◆編輯：龍慧◆二審：陳吉春◆三審：周亞平